關(guān)鍵詞:寫字樓 寫字樓市場
中投顧問:2019-2023年中國寫字樓市場的影響因素
一、有利因素
?。ㄒ唬懽謽寝k公策略越來越受到中資企業(yè)重視
經(jīng)濟不確定性和成本上升是企業(yè)未來經(jīng)營中的最大挑戰(zhàn);而體現(xiàn)在企業(yè)選址策略上,辦公物業(yè)成本是最重要的考慮因素。雖然管理成本仍然是企業(yè)不動產(chǎn)的首要任務(wù)之一,但以提升員工績效、吸引人才為目的,設(shè)計靈活多樣,鼓勵合作,健康可持續(xù)性的辦公場所策略,漸漸在全球范圍內(nèi)成為企業(yè)不動產(chǎn)管理的戰(zhàn)略重心。越來越多的中資企業(yè)開始認(rèn)識到這一趨勢,并且開始規(guī)劃其辦公空間策略,在寫字樓市場上也具備較強的擴張意愿。未來中資企業(yè)的寫字樓需求最為強勁。
?。ǘ懽謽峭顿Y收益相對可觀
對于開發(fā)商來說,商業(yè)地產(chǎn)的投資回報率實際上要高于住宅投資。目前市場上比較認(rèn)可的寫字樓的投資回報率為8%-10%之間,從實際情況來看,住宅投資回報率是低于寫字樓的,這也是開發(fā)商選擇投資建設(shè)寫字樓的主要原因。從相對水平來比較,目前住宅價格處于高位,而且住宅租金的價格并不算高,另外空置費、暖氣費用等支出將占據(jù)一定成本,所以,住宅投資在當(dāng)前更偏向于保值作用,潛在投資收益并不可觀。而性價比高的寫字樓,則能帶來穩(wěn)定良好的收益。
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“共享辦公”,與共享汽車、共享單車、共享教師、共享護士等新業(yè)態(tài)一樣,是共享經(jīng)濟大潮中又一個新的共享模式。吸納“共享辦公”入駐,對甲級寫字樓而言,不失為一個升級轉(zhuǎn)型的良策。首先,“共享辦公”能夠提供一種性價比更高的方案,從而使得中小企業(yè)能夠以較易接受的成本入駐高端寫字樓。其次,“共享辦公”也是市場中的一種“調(diào)節(jié)器”,可有效消化傳統(tǒng)辦公客戶臨時租賃的需求,同時還能夠全面提升甲級寫字樓的應(yīng)用率和效益?!肮蚕磙k公”的進入,不僅將改變寫字樓的空間布局,而且還將改變寫字樓的租賃模式。
?。ㄋ模┑谌a(chǎn)業(yè)增長助力寫字樓市場發(fā)展
隨著中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的進一步推進,第三產(chǎn)業(yè)逐漸成為經(jīng)濟增長的主引擎,帶動中資企業(yè)快速發(fā)展,許多企業(yè)計劃在未來增加公司職員,在寫字樓辦公市場上也具備較強的規(guī)模擴張意愿,這部分企業(yè)將在原有布點的城市繼續(xù)擴租或新設(shè)發(fā)展區(qū)域增租;由此為寫字樓市場帶來新的發(fā)展契機。
二、不利因素
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當(dāng)前市場上很多新開發(fā)的樓盤,大多是住宅+公寓+寫字樓+商鋪的組合,在還有很多寫字樓項目沒有投入市場的情況下,已經(jīng)交付的寫字樓空置率就已經(jīng)比較高了。其主要原因在于目前寫字樓在租金、物業(yè)等方面的成本遠遠高于住宅,尤其是甲級寫字樓。眾所周知,甲級寫字樓是城市中的高端寫字樓,大多地處繁華地段,眾多企業(yè)也以入駐甲級寫字樓辦公為榮,但由于甲級寫字樓的租賃成本高,眾多中小企業(yè)只能望而卻步,甚至許多資金周轉(zhuǎn)能力較弱的中小企業(yè)為了壓縮成本而選擇在住宅區(qū)辦公,導(dǎo)致寫字樓空置率進一步較高。
?。ǘ懽謽亲赓U企業(yè)內(nèi)部控制存在問題
其一,部分寫字樓租賃企業(yè)租金定價體系不完善。部分城市經(jīng)濟下行導(dǎo)致寫字樓市場的需求疲軟,為應(yīng)對較低出租率等現(xiàn)實情況,有的寫字樓租賃企業(yè)不惜大幅降低租賃價格,或設(shè)置較長免租期,無暇顧及高額的建設(shè)成本帶來的高折舊費,租金波動性大以致難以收回投資成本。其二,寫字樓租賃企業(yè)內(nèi)部控制監(jiān)督不完善。存在日常監(jiān)督和專項監(jiān)督?jīng)]能有機結(jié)合、不能及時向高層傳達內(nèi)部控制有效性的信息,導(dǎo)致決策滯后等問題。其三,寫字樓租賃企業(yè)內(nèi)部控制活動執(zhí)行不力。具體包括:預(yù)算控制缺失,績效考評控制缺失,對欠繳租金的催繳力度不夠、租金回收期普遍較長,實物控制不嚴(yán)、資產(chǎn)盤點控制保護措施不到位等,影響企業(yè)財務(wù)資金安全。
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長期以來,回報率高、租金穩(wěn)定、租期長久、租金升幅穩(wěn)健的特點讓寫字樓成為投資者的“香餑餑”。各城市寫字樓市場項目并不少,并且從硬件配套上看實力相差不大。中國當(dāng)前寫字樓項目繁多,競爭異常激烈,如何能夠在寫字樓中突出重圍,是眾多寫字樓項目不得不去思考的問題。寫字樓是經(jīng)濟實力的載體,無論是初創(chuàng)型公司、成長型公司還是總部級公司,都需要一個相對固定的辦公空間,成為公司群體有效發(fā)展、形象力的有力依托。一方面是市場的需求強勁;另一方面,大部分寫字樓單一化的辦公環(huán)境成為眾多企業(yè)在多元化需求選擇下瓶頸。在如此激烈的競爭背景下,寫字樓產(chǎn)品的競爭軟實力有待進一步提升競爭。