關(guān)鍵詞：中投評(píng)論養(yǎng)老地產(chǎn)

中投評(píng)論：養(yǎng)老地產(chǎn)“夕陽紅”催生的“朝陽產(chǎn)業(yè)”

作者：中投顧問　時(shí)間：2015/11/27

　　新聞背景：

　　10月29日，十八屆五中全會(huì)正式閉幕，全面放開二胎，積極開展應(yīng)對(duì)人口老齡化行動(dòng)，這是繼2013年，十八屆三中全會(huì)決定啟動(dòng)實(shí)施“單獨(dú)二孩”政策之后的又一次人口政策調(diào)整。當(dāng)前，我國(guó)面臨老齡化加速，人口紅利消失等困境。單獨(dú)兩孩施行近兩年以來，并未帶來預(yù)想的效果。

　　二胎全面開放后，包括養(yǎng)老地產(chǎn)、兒童家居、戶型區(qū)間以及室內(nèi)設(shè)計(jì)等在內(nèi)的房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈條都將迎來新的變化。在業(yè)內(nèi)人士看來，放開二胎，對(duì)四房為代表的大戶型改善型置業(yè)是利好，此外，隨著老齡人口逐步增加，未來養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會(huì)和潛力非常大，養(yǎng)老地產(chǎn)將成為開發(fā)商的主要發(fā)力點(diǎn)，涉老設(shè)計(jì)也將愈發(fā)受重視。

　　但同時(shí)，專家們指出，目前國(guó)內(nèi)做養(yǎng)老地產(chǎn)的專業(yè)度還不夠，養(yǎng)老地產(chǎn)體系還尚不成熟，業(yè)界對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)的概念仍處于探索階段。未來養(yǎng)老地產(chǎn)可能走向細(xì)分化，而療養(yǎng)形態(tài)、度假形態(tài)和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)設(shè)施形態(tài)將成養(yǎng)老地產(chǎn)主要方式。（原文標(biāo)題專家：全面放開二胎改需產(chǎn)品和養(yǎng)老地產(chǎn)機(jī)會(huì)非常大來自界面新聞，有刪減）中投評(píng)論：

　　前段時(shí)間，朋友圈被各種“二孩”段子刷頻，起因是國(guó)家放開了二胎：中共十八屆中央委員會(huì)第五次全體會(huì)議公報(bào)中指出，為促進(jìn)人口均衡發(fā)展，堅(jiān)持計(jì)劃生育的基本國(guó)策，完善人口發(fā)展戰(zhàn)略，全面實(shí)施一對(duì)夫婦可生育兩個(gè)孩子政策，積極開展應(yīng)對(duì)人口老齡化行動(dòng)。

　　可見，國(guó)家已意識(shí)到人口老齡化加劇正在對(duì)經(jīng)濟(jì)增速產(chǎn)生負(fù)面影響。

　　但硬幣皆有兩面。從另一方面來講，社會(huì)老齡化催生的“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”可能在未來一段時(shí)間成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的組成部分，而養(yǎng)老地產(chǎn)就是其中“時(shí)代的弄潮兒”。

　　龐大老年人口基數(shù)催生巨大的養(yǎng)老服務(wù)需求。2014年，我國(guó)60歲及以上老年人口已達(dá)2.12億人，占總?cè)丝诒壤秊?5.5%，成為世界上老年人口最多的國(guó)家。未來我國(guó)的人口老齡化將進(jìn)一步加速，據(jù)預(yù)測(cè)：到2035 年老年人口將達(dá)到4 億，老齡化水平達(dá)到25%-30%。

　　上世紀(jì)60-70年代“嬰兒潮”時(shí)期出生的老人將相繼快速進(jìn)入老齡化時(shí)代，老年撫養(yǎng)比快速上升；而80-90年代“計(jì)劃生育”時(shí)期出生的年輕人相繼進(jìn)入社會(huì)，面臨著“上有老、下有小”的雙重壓力局面。二胎政策的發(fā)布，多數(shù)家庭的“421”家庭模式可能轉(zhuǎn)變到“422”家庭模式，這種人口結(jié)構(gòu)性變化將使得居家型養(yǎng)老功能更加被逐漸弱化，進(jìn)而產(chǎn)生巨大的機(jī)構(gòu)型健康養(yǎng)老需求。

　　雖然受整體生活水平影響，“未富先老”的現(xiàn)象在我國(guó)仍然普遍存在，但受改革開放紅利釋放益處的一批老一輩仍有可觀人數(shù)，隨著退休金水平提升、健康消費(fèi)觀念轉(zhuǎn)變和“以房養(yǎng)老”等政策推廣，這些都極大的刺激了養(yǎng)老需求的釋放。

　　社會(huì)資本魚貫進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)。同樣被認(rèn)為是“朝陽產(chǎn)業(yè)”，與物流地產(chǎn)不同，養(yǎng)老地產(chǎn)多是由政府主導(dǎo)，受政策影響較大，雖有較為成熟的養(yǎng)老業(yè)態(tài)，卻尚未找到可持續(xù)盈利的商業(yè)模式，仍處于“微利時(shí)代”。

　　但這些并不妨礙各大地產(chǎn)商搶灘布局養(yǎng)老地產(chǎn)：萬科從2010年開始全面啟動(dòng)“健康養(yǎng)老”發(fā)展計(jì)劃；保利在2011年推出“和基金善居養(yǎng)老計(jì)劃”，并與安平投資共同成立養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專業(yè)管理公司等等。

　　“春江水暖鴨先知”，對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)高度敏感的風(fēng)險(xiǎn)投資企業(yè)和保險(xiǎn)公司也紛紛涉足養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域：復(fù)星集團(tuán)宣布旗下首個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目星堡中環(huán)養(yǎng)老社區(qū)正式開業(yè)；泰康人壽北京昌平、上海崇明、三亞等地有健康養(yǎng)老項(xiàng)目布局；合眾人壽在武漢、合肥、沈陽等地有健康養(yǎng)老項(xiàng)目布局；中國(guó)人壽在河北廊坊、廈門等地有健康養(yǎng)老項(xiàng)目布局…民營(yíng)資本的青睞折射出養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的熱度和未來良好的上升空間，而并非這些企業(yè)有錢任性。

　　打好“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”這張牌。國(guó)家接二連三出臺(tái)政策部署發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，這是從頂層設(shè)計(jì)上積極應(yīng)對(duì)人口老齡化的突出表現(xiàn)。

　　2013年，國(guó)務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》是我國(guó)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展史上的一個(gè)重要里程碑，是指導(dǎo)今后一個(gè)時(shí)期我國(guó)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的綱領(lǐng)性文件。各地方政府也出臺(tái)各種相關(guān)政策扶持相關(guān)項(xiàng)目落地。

　　具體到參與養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)的相關(guān)方，介入的機(jī)構(gòu)應(yīng)重點(diǎn)從老人的核心需求出發(fā)，打造充分體現(xiàn)大健康和老人生活需求的“醫(yī)、養(yǎng)、康”結(jié)合的社區(qū)。

　　筆者在調(diào)研過程中也接觸過永愛養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有限公司、美年大健康這種養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上的相關(guān)企業(yè)，他們都是立足大健康談養(yǎng)老，統(tǒng)籌全產(chǎn)業(yè)鏈條的產(chǎn)品、服務(wù)、設(shè)施、金融等。而這些，都是養(yǎng)老地產(chǎn)這個(gè)“產(chǎn)業(yè)藍(lán)海”未來所必不可少的。

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